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Quando il governo laburista ha promesso nel suo manifesto del 2024 di realizzare 1,5 milioni di case in cinque anni, una frase è spiccata: “un impegno a costruire una nuova generazione di nuove città”. I ministri le hanno descritte come insediamenti di almeno 10.000 case ciascuno, progettati per essere sostenibili, ben collegati e dotati di infrastrutture fin dal primo giorno. Il linguaggio evocava deliberatamente l'ottimismo del programma post-bellico delle nuove città, quando luoghi come Stevenage e Milton Keynes furono creati ai sensi del New Towns Act del 1946.

Il messaggio era chiaro. Non si trattava di un altro ciclo di riforme urbanistiche incrementali o di sviluppi frammentati. È stato presentato come una missione nazionale, sia pratica che simbolica: l'edilizia residenziale come eredità visibile.

A seguito delle elezioni, il governo ha iniziato a dare carne al fuoco della promessa. A Dichiarazione di politica sulle nuove città, pubblicato nel luglio 2024, ha delineato i principi generali: scala, gestione responsabile, infrastrutture precoci e apertura sia a nuove città indipendenti che a importanti ampliamenti urbani.

A settembre è stata istituita la Taskforce per le Nuove Città, presieduta da Sir Michael Lyons e Dame Kate Barker. La Taskforce comprende economisti, urbanisti e designer, tra cui Wei Yang, ex presidente del RTPI. Il suo ruolo è quello di fornire consulenza sulla selezione dei siti, sulla governance e sui modelli di attuazione.

Entro febbraio 2025, la Taskforce aveva pubblicato Costruire nuove città per il futuro, riferendo che sono state ricevute più di 100 proposte tramite una consultazione pubblica nazionale. Il bando invitava alla presentazione di proposte da parte di amministrazioni locali, promotori immobiliari, proprietari terrieri e consorzi. Ma il rapporto ha rivelato che la maggior parte non erano vere e proprie nuove città nel senso classico, bensì ampliamenti su vasta scala di insediamenti esistenti.

Chi ha proposto i siti?

Alcune di queste proposte sono state rese pubbliche nel frattempo. Nell'Essex, Rochford e Southend-on-Sea hanno presentato una manifestazione d'interesse congiunta alla fine del 2024. Entro l'estate del 2025, Rochford si era ritirato a causa dell'opposizione politica, lasciando Southend esposta. Il consiglio comunale di Colchester City ha inizialmente presentato una proposta intorno a Marks Tey ma si è ritirato nell'agosto 2025. Brentwood, Basildon, Thurrock e il consiglio della contea dell'Essex hanno presentato un'offerta congiunta per un sito vicino a West Horndon. Nel Gloucestershire, Tewkesbury ha confermato di aver avanzato una proposta legata alla sua agenda sulle comunità giardino.

Queste rivelazioni mostrano quanto il programma sia già fragile. Ancora prima che i siti vengano selezionati, i consigli comunali si stanno tirando indietro a causa delle pressioni locali, esponendo i rischi politici che circondano qualsiasi tentativo di realizzare edilizia su larga scala. E in questa fase si sa ben poco delle proposte commerciali presenti nella lista ristretta.

 

 

Cosa dicono gli esperti

Il RIBA ha accolto con favore l'ambizione, ma ha lanciato un netto avvertimento. Nel suo dichiarazione sul rapporto della task force, il RIBA ha sostenuto che il governo deve coinvolgere gli architetti fin dalle prime fasi. Senza una leadership nella progettazione, ha affermato, “si rischia di ripetere gli errori del passato – quartieri residenziali mal collegati e tutti uguali”

“Per il RIBA, le nuove città non devono essere ridotte a numeri, ma dovrebbero stabilire nuovi standard per una vita sostenibile e ben progettata.”

di WPI Rapporto sulle New Towns per l'Inghilterra ha sostenuto che la consegna fallirà senza una coraggiosa leadership statale. “La storia delle nuove città dimostra che hanno funzionato quando lo Stato è stato abbastanza coraggioso da guidare”, ha osservato. Il rapporto ha chiesto la creazione di Corporation di sviluppo dotate della capacità di assemblare terreni e catturare l'aumento di valore dei terreni per il reinvestimento. Senza tali modelli, ha avvertito WPI, le nuove città rischiano di diventare poco più che un'espansione urbana speculativa guidata dai costruttori.

La Royal Institution of Chartered Surveyors ha riportato il dibattito alla fredda realtà finanziaria. Nel suo rapporto di fattibilità, la RICS ha stabilito “quattro test di fattibilità” – economica, di realizzazione, infrastrutturale e di investimento – e ha avvertito che ciascun sito deve superarli prima di procedere. Il rapporto ha osservato che “le nuove città stesse contribuiranno molto poco all'obiettivo di 1,5 milioni di case dell'attuale governo entro la sua legislatura” a causa dei lunghi tempi di preparazione

Ha inoltre rilevato che, senza significativi investimenti pubblici, la richiesta di elevati rendimenti da parte dei finanziatori privati potrebbe impedire ai progetti di reggersi finanziariamente, con periodi di ammortamento che si estendono per mezzo secolo

A rapporto del Community Land Trust Network e di Community Led Housing ha offerto una prospettiva diversa. Sosteneva che, a meno che alle comunità non venga assegnato un ruolo diretto nella definizione e nella gestione delle nuove città, attraverso modelli come i trust fondiari comunitari e le cooperative, l'opportunità di garantire un'accessibilità economica a lungo termine andrà persa. Senza tutto ciò, ha avvertito il rapporto, le nuove città rischiano di diventare “sobborghi dormitorio” anziché comunità autentiche.

 

Come saranno queste nuove città?

Chiunque può fare solo ipotesi, poiché la proposta finora è stata elaborata da pianificatori, politici e finanziatori.

Naturalmente, Poundbury, situata nei terreni del Ducato di Cornovaglia alla periferia di Dorchester, viene spesso citata da ministri e commentatori come modello. Incarna la visione di re Carlo: architettura tradizionale, usi misti, percorribilità a piedi e il 35% di edilizia popolare, e sarebbe sorprendente se il monarca non venisse coinvolto in qualche modo con il procedere dei piani. Il governo ha persino usato le visite a Nansledan (lo sviluppo gemello di Poundbury in Cornovaglia) per parlare dell'etica delle nuove città. Ma Poundbury è insolita. Sorge su terreni del Ducato, libera dalla proprietà frammentaria e dalle dinamiche politiche che complicheranno la maggior parte dei siti per le nuove città. Viene realizzata lentamente, con un elevato grado di controllo sul design, qualcosa che non è facilmente compatibile con la pressione del governo a espandersi rapidamente. Replicare “dieci Poundbury” è improbabile; ciò che potremmo vedere sono cenni ai principi di Poundbury – codici di design, percorribilità a piedi, un mix di usi – piuttosto che repliche complete.

In confronto, l'ondata di “eco-città” della fine degli anni Duemila, promossa dal governo di Gordon Brown, fornisce un altro punto di riferimento. La maggior parte è fallita, ma sono emersi alcuni quartieri sostenibili. Intorno a Cambridge, progetti come Accordia (vincitore dello Stirling Prize) e Knights Park dimostrano come l'edilizia sostenibile ad alta densità e guidata dal design possa avere successo all'interno di un forte quadro di pianificazione. Questi progetti enfatizzano l'architettura moderna, l'integrazione con la forma urbana esistente e standard di sostenibilità all'avanguardia.

La questione è se il programma attuale adotterà questo spirito da “eco-città” – edilizia a basse emissioni di carbonio, efficienza energetica, trasporti integrati – o si affiderà maggiormente all'estetica tradizionale (in stile Poundbury) per ottenere il consenso pubblico. La RICS ha già segnalato che le nuove città offrono l'opportunità di “applicare tecnologie costruttive innovative e a basse emissioni di carbonio” su scala, suggerendo che la sostenibilità potrebbe essere un punto di partenza necessario.

I documenti stessi del governo sottolineano la flessibilità: le nuove città potrebbero non significare tipologie uniche, ma un portafoglio di approcci, dal tradizionalismo in stile Poundbury agli eco-quartieri ad alta densità, a seconda del contesto locale. Ma a meno che la governance e i finanziamenti non siano coraggiosi, il risultato più probabile saranno estensioni urbane confezionate nel linguaggio delle nuove città.

 

Il problema della timeline

La cronologia del programma sottolinea la tensione tra ambizione politica e realtà realizzativa. La richiesta di prove si è svolta alla fine del 2024; la relazione provvisoria della Taskforce è seguita nel febbraio 2025. Una shortlist di siti è attesa entro la fine del 2025. Ma l'orizzonte effettivo della costruzione è molto più lungo. Anche in base a ipotesi ottimistiche, l'acquisizione dei terreni, la pianificazione e i lavori infrastrutturali richiederanno anni. È improbabile che le prime case siano abitate prima dell'inizio degli anni 2030. Ciò significa che le nuove città contribuiranno ben poco all'obiettivo di 1,5 milioni di case promesso per questo Parlamento.

Questa fragilità intrinseca non è solo tecnica, è politica. Il governo è nettamente in svantaggio nei sondaggi d'opinione e la sua recente conferenza di partito è stata ampiamente considerata fiacca. C'esiste la concreta possibilità che non sia più in carica entro il 2029, molto prima che vengano posati i primi mattoni di una qualsiasi nuova città. Ciò solleva un interrogativo lampante: cosa succede se un nuovo governo prende il potere? Senza un consenso bipartisan, il rischio è che l'intero programma venga sospeso, ridimensionato o abbandonato. La RICS ha già fatto notare che questi progetti richiedono pazienza nell'arco di decenni, non di cicli elettorali:

WPI insiste sul fatto che solo un coraggioso modello guidato dallo Stato possa resistere ai cambiamenti di governo. E le organizzazioni comunitarie avvertono che, senza fiducia e legittimità alla base, la resistenza locale non farà che intensificarsi.

Il pericolo è chiaro. La nuova agenda per le città potrebbe essere ricordata meno per le comunità che crea che per il divario che rivela tra retorica e realtà. A meno che i ministri non riescano a garantire un sostegno bipartisan, a istituire solidi strumenti di attuazione e a impegnarsi per i finanziamenti e la qualità del design, la promessa rischia di diventare un'altra vittima della turbolenta politica abitativa della Gran Bretagna: audace nella visione, fragile nell'esecuzione e fatalmente vulnerabile al cambiamento elettorale.

Sebbene il nuovo programma di città del governo sia tanto ambizioso quanto benvenuto, esso segnala la volontà di pensare in grande e di rivisitare le grandi idee della pianificazione del dopoguerra. Tuttavia, la verità è che questa non è un'iniziativa a mandato unico. Con lunghi tempi di preparazione per i terreni, le infrastrutture e la governance, è il tipo di progetto che richiede la stabilità di due o tre governi consecutivi per essere portato a termine.

Gli ostacoli finanziari sono notevoli. I rapporti di RICS e di altri sottolineano che, senza un significativo investimento pubblico e nuovi modelli di cattura del valore fondiario, molti progetti faranno fatica a raggiungere la redditività. Allo stesso tempo, le opportunità per un coinvolgimento architettonico significativo appaiono finora limitate. La maggior parte del lavoro svolto finora è stata guidata da urbanisti, economisti e consulenti politici, con gli architetti spesso relegati al ruolo di commentatori piuttosto che partecipi alle decisioni.

Eppure, c'è speranza. Il dibattito sulle nuove città ha risvegliato l'interesse nazionale per una visione che va oltre il prossimo quartiere residenziale. Se il governo riuscirà a consolidare un consenso transpartitico, a impegnarsi negli investimenti necessari e a promuovere una vera leadership nella progettazione, questi progetti potrebbero comunque dare vita al tipo di luoghi di cui un giorno potremmo essere orgogliosi di definire la nostra nuova generazione di città. Fino ad allora, tutto ciò che possiamo fare è osservare attentamente l'evoluzione della storia.

Questo articolo è stato studiato e scritto dalla redazione di Beedier, Parco Robert Woodburn.